Правила, нормы и согласование перепланировки квартиры. Советы от Алексея Иванова. Часть 2.
Что такое квартира со свободной планировкой и какие типы свободных планировок бывают мы уже с вами разобрались в первой части разбора данной темы (читать здесь>>>). Во данной статье соруководитель дизайн студии Geometrium Алексей Иванов подробно расскажет о том, какие правила и нормы существуют при согласовании перепланировки квартиры и какие варианты перепланировки нельзя согласовать в РФ.
В своей работе мы часто сталкиваемся с вопросами перепланировки квартир: есть пожелания заказчиков, для воплощения которых нужны специальные согласования, а некоторые из пожеланий согласовать не получится, поскольку их реализация может нанести вред не только данной конкретной квартире, а дому в целом. Поскольку вопросов о правилах перепланировки всегда возникает много, мы решили в данной статье рассказать о том, как это делается и какие вещи согласовать не получиться никогда.
Итак, мы начинаем делать перепланировку квартиры и сразу хочется снести половину стен, добавить размер у окон, расширить коридоры и совместить лоджию со спальней. На бумаге всё выглядит отлично, к квартире добавляется сразу несколько новых свежих квадратных метра, которые можно задействовать, пространства становится много и всё, на первый взгляд, радует.
Но, это только на первый взгляд. Поскольку у процедуры согласования желаемой перепланировки существует определённый регламент, и первое его правило — ваши идеи не должны навредить жильцам дома и вам самому.
Общее пространство кухни и гостиной: проект «Филиград»
При перепланировке нельзя согласовать
Нельзя трогать так называемые несущие стены и основные конструкции здания (это может повлечь обрушение).
Нельзя увеличивать вес стен, пола или перекрытий, давящий на несущие конструкции сверх определённой нормы (стяжка и замена напольных покрытий, тяжёлые перегородки, размещение какого-либо тяжёлого оборудования).
Менять конфигурацию вентиляционных проходов, устроенных в здании.
Перемещать местоположение сантехнических узлов и размещать их над жилыми комнатами или кухней соседей снизу.
Нельзя перемещать свою кухню на место, где у соседей сверху расположены ванна и туалет (это не действует для квартир, расположенных на последних этажах).
Недопустим перенос кухни и размещение её над жилой комнатой соседей, расположенных ниже вас этажом.
Входы и выходы в санузел могут быть только из нежилых помещений. Исключением является спальня с условием, что в квартире находится несколько санузлов и один из них выходит в нежилое помещение — именно в нём должен быть расположен унитаз.
Нельзя мешать доступу к сантехническим стоякам, счётчикам и системам вентиляции.
Недопустим перенос на балкон отопительных систем, которым подключены к центрально для дома отопительной системе.
Изначально в квартире была свободная планировка, но, конечно же, не обошлось без некоторых ограничений, связанных с границами «мокрых» зон и привязками к стоякам по плану БТИ. Проект «Филиград 2»
Недопустимо подключение тёплых полов к центральному отоплению — они должны подключаться отдельно.
Если у вас однокомнатная квартира, то минимально допустимая площадь общего жилого помещения должна быть больше 14 м2; в 2-х комнатных квартирах — более 16 м2; спальня — 10 м2; кухня — 8 м2.
В каждом живом помещении должен быть доступ к естественному свету.
При наличии газовой плиты, кухню обязательно нужно отделять от остальных помещений дверью.
Если дом, в котором находится ваша квартира, относится к историческим памятникам, то менять внешний облик фасада недопустимо (т.е., если у вас оконные рамы коричневые, то только коричневыми они и могут оставаться).
При перепланировке легко будет согласовать
Перенос ненесущих перегородок в санузлах, кухне и коридоре и увеличение их за счёт нежилых помещений.
Перенос ненесущих перегородок в жилых помещениях и их увеличение за счёт нежилых.
Объединение кухни и комнаты в единое пространство, если вы оставите кухню в так называемой мокрой зоне.
* Для того, чтобы согласовать перечисленные выше изменения, от вас понадобится только эскиз и план БТИ.
В этом проекте мы не делали значительной перепланировки. Лишь в некоторых местах мы немного подвинули входы в комнаты, а проем в гостиной увеличили до потолка. Также мы функционально объединили зону кухни-столовой и гостиную зону. И, как уже говорилось выше, мы расширили гостевой санузел за счет уменьшения ширины толстой стены в постирочной. Благодаря такому решению, мы смогли вместить полноценную душевую в гостевом санузле.
При перепланировке согласовать можно, но сложно
- Если вы хотите сделать проём в несущей стене.
- Если вы хотите объединить балкон и комнату.
- Неполный демонтаж проёма между комнатой и балконом: если вы частично сохраняете несущую стену.
- Если у вас 2 смежные квартиры и вы хотите одну их кухонь перевести в жилое помещение.
- Изменение внешнего вида фасада вашего дома.
- Размещение камина на последнем этаже многоквартирного дома (в так называемой мансарде).
Перечисленные выше пожелания по перепланировке согласовать, как правило, можно, но многие из них могут оказаться очень затратными по времени и средствам. Поэтому перед их согласованием нужно хорошенько изучить законы и подумать, насколько оправданы ваши траты в данном случае.
Последовательность шагов при согласовании перепланировки
Вам нужно будет получить паспорт на вашу квартиру в БТИ.
Если у вас перепланировка простая, то вам понадобится только эскиз на основе плана БТИ.
Если у вас сложная перепланировка, но несущих стен вы не затрагиваете, то вам нужно заказать проект будущей планировки у любой компании, входящей в СРО (у организации должна быть лицензия на оказание подобной услуги).
Если ваша перепланировка затрагивает несущие стены, то её проект вам нужно запросить либо у вашего застройщика, либо в ГУП «МосжилНИИпроект» (у каждого города есть своя аналогичная организация).
Если вы физическое лицо, то после подготовки всех соответствующих вашей перепланировке документов, вам нужно передать их в Многофункциональный Центр по предоставлению гос.услуг на рассмотрение.
* Все эти этапы можно пройти самостоятельно или передать вопрос для решения в специальную компанию, которая оказывает услуги по согласованию перепланировки. Второй вариант значительно сэкономит ваше время, поскольку за дело возьмутся специалисты, которые сразу вам подскажут, что из ваших пожеланий можно, а что нельзя согласовать.
Наиболее распространённый вариант перепланировки — объединение гостиной, кухни и столовой в одну большую зону. Проект «Водный»
Что будет, если вы не согласовали свою перепланировку?
Если вы не согласовали перепланировку, то к вам могут придти проверяющие органы, например из управляющей компании. Они могут потребовать от вас вернуть планировку в исходное состояние.
Несогласованная перепланировка станет проблемой, если вы решите продать квартиру. Вас могут просить занизить стоимость или же, что тоже возможно, просить вернуть всё в исходное состояние.
Вывод: проще всего обратиться к специалистам в данной области, разработать эскиз, согласовать перепланировку и дальше спокойно жить в преобразившейся и теперь уже удобной квартире.
Совсем недавно в нашей студии появилась услуга разработки экспресс-планировки за 2 часа — наши специалисты разрабатывают планировку с учётом ваших пожеланий, но такую, которую вам точно можно будет легко согласовать.
Алексей Иванов
архитектор-дизайнер и соруководитель дизайн студии GEOMETRIUM
